近期，笔者应邀到广西桂林、西藏日喀则、山西朔州等多地协助解决民房宅基地问题，深感上层的法规政策与基层的实际需求存在脱节、甚至矛盾，尤其是当前正处在新的国土空间规划体系全面落地、新旧规划用地法规的政策衔接期过渡期，民房宅基地的用地冲突频发。一方面，在乡村发展用地日益紧张的大背景下还必须满足新增的民房宅基地合理需求，另一方面，必须审慎妥善处理历史遗留与超标盘活问题，同时，对侵占耕地、在承包地里乱建房等违法行为要及时制止并严厉打击，坚决严格保护耕地、搁置非粮化倾向。

结合近期的一些实操案例，笔者认为，可以从以下几个重点思考、提高认识、破解难题：

一是注重规划引领：建议选取本地几个需求特别强烈的村子，利用好国土空间规划下的实用性村庄规划合理布局预留村庄发展用地，注重存量盘活腾挪与争取新增，突出村庄规划的“实用性”，保证村庄规划对上位国土空间总规的落地性，充分发挥村庄规划在乡村发展全流程中的法定作用，尤其是对新增宅基地选址及民房风貌管控作用，从根本上解决民房乱选址、乱建房的问题。

二是探索超标处置：自然资源部集体经营性建设用地入市文件有规定，要统筹安排宅基地改革与入市措施，要正确认识和处理好“一户一宅”制度与集体经营性建设用地入市的关系，对于民房超标部分（超面积或一户多宅等），可以采取登记不确权、按经营性用地处理等办法，对于非本村村民的经营性用地需求也可以参照入市的办法缴纳出让金。

三是审慎引导宅基地退出：近年来，多地打着乡村振兴及全域土地综合整治的旗号，强迫农民被上楼的现象多有发生，并没有从根本上解决农民的生产方式，宅基地问题解决了，集中住上了新房，但生活不方便，就业没保障，带来的问题更多了。多年的中央一号文件强调“不得以退出宅基地为由作为农民进程落户的条件”。2020年1月1日新修订施行的《土地管理法》第62条规定：“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地”，需要强调指出的是，这里用的是“允许”，不是“鼓励”，更不是“强制”，另外，还有其他三个关键词“依法”、“自愿”、“有偿”，而且法律专指“进城落户的农村村民”。2024年12月11-12日召开的中央经济工作会议指出2025年重点工作之一是“统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴，促进城乡融合发展”，要保障人、地、钱等城乡要素的合理流动。

四是认识资格权与居住权：要正确理解“一户一宅”的含义是保障村民宅基地资格权，而不是必须要有实体的宅基地，所以要多渠道解决村民居住问题，有就近规划集中安置区域的，要积极引导，在条件允许时，也可以采取货币补偿，不服从村里的安排，就意味着主动放弃宅基地资格权。

五是认清村民可否自主选地自建房：村民究竟有没有自由选择宅基地位置的权利？作为各级领导干部，要有清醒的认识，不能被村民牵着鼻子走，更不能让村民误以为“因为没选到合适的宅基地就可以作为占承包地建房”的正当理由，具体参见笔者原创文章《村民申请宅基地可以自主选地么？》。

六是关于承包地里乱建房：这是历年来国家严厉打击的严重违法用地行为，但是要根据本地实情区别对待。比如，是否事先申请了宅基地但未能落实，是侵占了耕地还是永农？是侵占了现状地类上的耕地、还是实际已不具备耕种条件、只是图纸上的耕地？建议抓两头、促中间，比如，选取一两个态度恶劣、违法程度严重的依法从重、尽快公开处置。

七是关于被误拍的民房宅基地：眼前正是年底卫片集中执法期，基层执法干部唯卫片、唯技术的现象比较普遍，民房宅基地疑似违法图斑要慎重，不能简单粗暴、一拆了之。有些宅基地因为闲置、村民院子或房顶因为绿植等被三调调成了耕地或林地，也有些是纯粹电脑操作的技术误差导致的地类边界移位，导致年底卫片误拍、误判，要尊重客观事实，确实因为技术性误判导致违建的良民，应采取积极补救措施，用好年度变更调查的机会，部里的文件强调“不能让基层群众为政府的技术误差买单”，更不能强拆被技术误伤的民房，激发民怨、民恨，让老百姓心寒。

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